Образование для торговли

Развитие коммерческой недвижимости в Московской области

Рубен Канаян о развитии коммерческой недвижимости в Московской области.

© Рубен Канаян

Интервью с Рубеном Канаян взял Максим Бабин

Рубен Канаян, ведущий консультант коммерческой недвижимости, поделился своим мнением о том, как решить транспортную проблему в Москве и области и сделать Московский регион комфортным для людей, проживающих и работающих в нем.



Не секрет, что Москва и Московская область является одним из самых интересных регионов для застройщиков, как жилой, так и коммерческой недвижимости. С каждым годом  инвестиционная привлекательность Подмосковья только увеличивается. Причины известны: близость к Москве, высокая покупательская способность населения, нехватка площадок в Москве и наоборот  их наличие в области.

К сожалению, пока строительство коммерческой недвижимости в Московской области – это процесс, не упорядоченный в рамках единого плана развития региона в целом. Часто девелопер вначале получает земельный участок и только потом решает, что будет на нем строить. Между тем существуют две особенности, которые могут определить политику строительства коммерческих объектов в Московском регионе.

Первое – это ежедневный трафик рабочей силы из Подмосковья в столицу, создающий колоссальную нагрузку на транспортную инфраструктуру. По официальным данным – не менее 1,5 млн. человек из 4,5 млн. трудоспособного населения области ежедневно мигрирует в столицу и обратно. По моему мнению,  эта цифра как минимум в два раза больше.

Второе – большая разница между «летним» и «зимним» населением Московской области. Стоит отметить, что такое редко встречается в зарубежных городах, а тем более в мегаполисах. По моей оценке, примерно 5 млн. москвичей переселяется летом из столицы за МКАД. Это подтверждают статистика пробок в Москве, а также рост оборотов региональных ритейлеров, который наблюдается вплоть до Липецкой области. В ближнем Подмосковье эффект роста продаж за счет «летнего» населения очень большой. Если зайти в обычные магазины в дачных поселках, то  представленные в них товары 20 августа и 10 сентября – два совершенно разных ассортимента.

Многие владельцы частных домов в Подмосковье жили бы там постоянно, но мешает отсутствие социальной инфраструктуры и центров приложения труда. Приведем пример одного из известных дачных мест, которое сейчас превратилось в район малоэтажной частной застройки – городское поселение Загорянский Щелковского района. Оно расположено между двумя крупными городами ближнего Подмосковья – Королев и Щелково. По данным Администрации Городского поселения, в нем прописано около 8 тысяч человек, а летом фактически проживает около 80 тысяч. Мы видим, что разница между численностью «зимнего» и «летнего» населения составляет 10 раз! С каждым годом увеличивается число людей, которые построили в поселке комфортные дома для круглогодичного проживания и хотели бы полностью переселиться в эти дома, а не ездить только на выходные. Представим, что это произошло, и постоянное население поселка стало равняться «летнему». Если бы хотя бы половина из этих людей могла бы работать и учиться поблизости от дома, то это означало бы, что для 36 тысяч человек не было бы необходимости совершать ежедневные «маятниковые» перемещения в Москву и обратно. Будем считать, что 50% этих людей ездит на автомобиле – соответственно, мы получаем, что нагрузка на транспортную сеть Москвы снижается на 18 тысяч машин. В масштабах Москвы это, конечно, немного, но мы взяли пример только одного городского поселения, а сколько таких в ближнем Подмосковье?

Очевидно, что у временного и постоянного населения Московской области назрела потребность минимизировать финансовые, временные и психологические издержки на дорогу. Этот спрос должен создать предложение, стать одним из драйверов развития коммерческой недвижимости в Московской области. Это будет выгодно и властям, и жителям, и, как будет показано дальше, бизнесу.

Один из путей ослабления маятниковых потоков и сезонной миграции – создание в области рабочих мест и социальной инфраструктуры. Власти Подмосковья не бездействуют в этом направлении. В области заявлены амбициозные планы по увеличению числа детсадов, школ, поликлиник, спортивных центров. На застройщиков накладываются серьезные требования по строительству социальной инфраструктуры. Выделяются площадки для создания новых рабочих мест, в частности, планируется построить бизнес-парки в Одинцово, Красногорске, Котельниках и Железнодорожном. Самый крупный из них, в Одинцово займет 40 га. В течение ближайших шести лет в Московский области должно появиться свыше 10 индустриальных парков.

Некоторые из запланированных парков расположены рядом с Москвой и рассчитаны на то, что часть сотрудников проживает в столице. Такие проекты несколько разрядят транспортную напряженность, поскольку поток работников будет идти утром из Москвы в область – в направлении, противоположном основному потоку. Вторая группа бизнес-парков – это те проекты, которые расположены на удалении от Москвы и крупных городов ближнего Подмосковья. Они будут снижать интенсивность транспортных потоков в Москву, но здесь встает другая проблема: нехватка трудовых ресурсов. Не секрет, что чем дальше от Москвы, тем труднее найти квалифицированный персонал для всех современных предприятий, которые планируют работать в индустриальных парках Московской области.

Где в Московской области строить бизнес-парки и торговые центры?

Перспективным путем развития может стать размещение центров приложения труда и социальной инфраструктуры на свободной площадке между несколькими близлежащими городами. Конечно, этот участок должен быть соединен дорогами со всеми соседними населенными пунктами и обеспечен инженерной инфраструктурой.

Пример из истории, когда Вильгельм-завоеватель готовился к походу в Англию, и ему нужна была база для нападения. Будущий король поставил свой замок между несколькими  деревнями в Нормандии, которые затем слились в один большой город, сегодня он носит название Кан. Жители этих деревень и стали рабочей силой для базы Вильгельма. Ему не потребовалось ни ввозить рабочую силу, ни строить для нее жилье. Он создал мощную экономическую единицу, просто объединив несколько слабых.

Этот же принцип использовали испанцы при освоении Америки. Они размещали свои города с церковью, рынком, гарнизоном, полицией и администрацией между селениями индейцев. Из них выросли многие мегаполисы Центральной и Южной Америки.

Подобным образом можно поступить и в Московской области. Приведем лишь часть агломераций, подходящих для такого строительства:

  • Пушкино, Фрязино, Ивантеевка, Юбилейный, Королев, Щелково,
  • Ногинск,  Павловский посад,  Электросталь, Большое Буньково, Большие дворы,
  • Домодево и Подольск и целый ряд других секторов.

Число жителей в таких территориальных кластерах может достигать нескольких сотен тысяч. Например, население первой по списку агломерации составляет 639 тыс. человек, что сопоставимо с таким крупным региональным городом как Ижевск.

Расположение центра притяжения между городами, во-первых, позволит минимизировать затраты жителей на перемещения: все будет, что называется, под боком. Отпадет необходимость тратить до двух часов на поездку к месту работы. Во-вторых, появится больше возможностей для строительства, так как внутри городов свободных территорий нет, а между ними – есть. Появится возможность правильно построить сети, выделить подходящие по размеру площадки для коммерческих объектов. Значительно легче будет решить извечную проблему торгово-офисной недвижимости – нехватку парковочных мест.

Какие сектора Московской области могут быть привлекательными для девелопмента? Подмосковье можно условно разделить на западную и восточную части. Западная  часть – малонаселенная, и считается элитной, более престижной. Ее границами являются Ленинградское шоссе с севера и Калужское - с юга. Метод, который мы предлагаем, более актуален для восточной части Подмосковья, недооцененной девелоперами. Только недавно среди них появилось понимание, что коммерческие объекты не обязательно должны быть рассчитаны исключительно на жителей элитных поселков, и что недвижимость лучше строить там,  где живет большая часть населения.

В восточной части области описываемые многофункциональные бизнес-парки будут хорошо обеспечены трудовыми ресурсами, благодаря размеру агломераций. Предприятия смогут без проблем подобрать персонал среднего и низшего звена, а топ-менеджменту наконец не придется стоять в пробке на пути из коттеджного поселка в офис – он получит работу прямо у дома.

Нехватка персонала – проблема, о которой часто забывают на стадии планирования объекта, но которая потом дает о себе знать с полной силой. С ней, в частности, столкнулись при строительстве объектов коммерческого назначения на Новорижском шоссе, ведь там живет сравнительно мало людей. Такая же ситуация и во всей Новой Москве. Привозить мигрантов – тоже не решение проблемы, так как их нужно обеспечивать жильем и через какое-то время – «социалкой».

Уверен, что идея межгородского расположения крупных многофункциональных центров притяжения будет востребована. Но с каждым годом ее реализация становится сложнее. Регион застраивается, и площадки, оптимальные для строительства многофункционального центра, могут быть выделены в любой момент под строительство коттеджей или складской недвижимости. 

Центр притяжения

 В многофункциональном бизнес-парке должны быть представлены офисная, торговая, медицинская, спортивная и образовательная функции. Также он может включать и индустриальную составляющую, но соответствующую экологическим требованиям и не вызывающую значительную нагрузку на транспортную инфраструктуру. На площадке между несколькими городами Подмосковья можно и нужно построить крупный торговый центр с более высоким уровнем предложения товаров и услуг, чем в ТЦ, рассчитанном только на один из городов агломерации. Также медицинские и образовательные учреждения могут предложить уникальные программы, которых нет в отдельных городах Подмосковья.

Приведем упрощенный пример, дающий наглядное представление о реальных масштабах бизнес-парков и торгово-развлекательных центров с межгородским расположением, которые должны стать ядром интегрируемых городов. Рассмотрим северо-восточный сектор Подмосковья, включающий города Королев, Щелково, Пушкино, Ивантеевка, Фрязино и многочисленные поселки с малоэтажной застройкой. Все эти населенные пункты расположены на расстоянии 15-20 минут езды друг от друга (без учета пробок) и включают суммарное население более 639 тыс. человек. Далее рассчитаем, сколько можно разместить офисных и торговых площадей для данного количества населения:

Офисные площади. Долю трудовых ресурсов примем в соответствии со средним показателем Росстата по Подмосковью (58,1%) и получим цифру в 370 тысяч человек. Многие жители вынуждены работать в Москве, и в среднем они тратят на дорогу 4 часа в день.  Если они будут работать поблизости от дома, время на дорогу станет менее 1 часа. Мультифункциональный бизнес-парк, расположенный между этими городами, может привлечь около 20% от данного работающего населения, то есть 74 тыс. человек. В соответствии с количеством работающих рассчитаем потребность в офисных площадях, используя показатель 5 кв.м общей площади офисов на 1 человека. Таким образом, необходимый объем офисной недвижимости составит 370 тыс. кв. м. А это порядка 8% от площадей комплекса «Москва-Сити» в Москве.

Торговые площади. Какой тип торгового центра подойдет для подобной площадки в Подмосковье? Принимая во внимание количество населения в зоне охвата, можно говорить о формате регионального торгово-развлекательного центра (Regional Center) с площадью 60 – 75 тыс. кв. м. Сейчас, в 2013 году, население каждого из городов, которые мы рассматриваем, составляет: например, Королев – 187,28 тыс. чел., Щелково – 112,993 тыс. человек, Пушкино – 104,75 тыс. чел., Ивантеевка – 63,6 тыс. чел. Если брать каждый город отдельно, то это сравнительно небольшие города, и сейчас в каждом из них нет крупных торгово-развлекательных центров окружного значения. Для полноценных развлечений, покупок и досуга жители должны ездить в крупные ТРЦ, расположенные в Москве или в районе МКАД. Время на дорогу получается гораздо больше, чем в случае, когда жители поедут в ТРЦ, расположенный между данными городами. Если мы строим региональные ТРЦ в городах с населением в 600 тыс. человек, то почему не проектируются такие центры в агломерации с аналогичным населением?

Пул арендаторов должен быть типичным для регионального формата и включать крупных якорных арендаторов, несколько форматов общественного питания, развлечений, модную галерею и т.п. Учитывая масштабное жилое строительство в Московской области, можно сказать, что будут востребованы операторы формата DIY. По мере того, как в городах и поселках Подмосковья растет население, особую актуальность приобретает также досуг, развлечения и, конечно же, спорт и активный отдых. Поэтому в новом многофункциональном комплексе может быть даже не один, а два фитнес-клуба, один из них – эконом-класса, второй – более престижный. В состав многофункционального комплекса могут также входить общественные блоки, например, театр.

Таким образом, создавая многофункциональный центр между несколькими городами Подмосковья, мы получим такое преимущество, что люди будут меньше ездить в Москву на работу, за покупками, за развлечениями. Все это они смогут получить поблизости от дома. В этом случае, мы можем говорить, во-первых, о кардинальном снижении «маятниковых» автомобильных потоков, во-вторых – о существенном улучшении качества жизни и в Москве, и в Подмосковье.

Власть и девелоперы – перспективы

Конечно, решить такую масштабную задачу только силами бизнеса невозможно. Любое строительство становится реальностью, когда подводят инженерные коммуникации и дороги, а для этого нужно содействие властей. Конечно, есть случаи, когда девелопер, не договорившись с монополистом, обеспечил автономное снабжение объекта, но это исключение, подтверждающее правило. 

Схемы сотрудничества государства и бизнеса могут быть самыми разными. Например, в США власти выделяют девелоперам участки и совместно с ними подводят дороги и сети. Затем девелоперы либо строят самостоятельно, либо продают площадку другим застройщикам. В Гамбурге муниципалитет определяет основные параметры объекта, который должен быть построен на участке с уже подведенными сетями. Заинтересованный девелопер вносит залог за площадку, получает требования к объекту, дорабатывает строительную документацию, после чего доплачивает остаток суммы за участок, и приступает к строительству.

Московская область – самый привлекательный регион для инвестирования на всем постсоветском пространстве. Нужна лишь понятная позиция властей и готовность сотрудничать. Возможно, необходим первый, пилотный проект, который покажет девелоперам и инвесторам всю привлекательность такого решения.

Фактически уже сейчас Москва и область – это единый регион с точки зрения занятости населения и транспортных потоков. Будущее Москвы, я уверен, заключается либо в слиянии с Подмосковьем, либо в расширении столицы до пределов ЦКАДа. В обоих случаях плотность населения в новом городе снизится до среднеевропейского уровня, в то время как сейчас Москва по этому показателю находится между Стамбулом и Тегераном. Именно многофункциональные центры притяжения, рассчитанные на агломерацию из нескольких городов, позволят постепенно перевести избыточное население из Москвы в область и сделать  ее одним из самых комфортных городов Евразии.

© Рубен Канаян

автор книги «Проектирование магазинов и торговых центров» и бестселлера «Мерчандайзинг»
ведущий консультант компании KANAYAN Retail & Development Consulting, г. Москва

 

Книга - ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ

ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ
и ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ
2100 р.

Оглавление | Рецензии | Заказать

Книга является руководством при проектировании магазинов, супермаркетов и торговых комплексов. Благодаря огромному практическому опыту авторов, в издании представлена информация о создании торговых объектов, изложен опыт отечественного и зарубежного магазиностроения, даются практические рекомендации для успешной работы только открывшихся, так и уже действующих магазинов.

Книги - ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ и ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В совокупности с книгой «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы», читатели получают уникальное практическое пособие по организации эффективной работы торговых объектов: от стадии проектирования, до стратегического развития.

Книга - ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ:
ВЫЗОВЫ ВРЕМЕНИ и ПЕРСПЕКТИВЫ
2100 р.

Аннотация | Оглавление | Заказать

Новая книга посвящена магазинам и торговым центрам. Авторы представляют анализы рынка торговой и коммерческой недвижимости, методики и рекомендации по успешному управлению составом арендаторов, планированию ассортимента в торговых и многофункциональных комплексах, организации эффективной работы магазина в торговом центре.

Книги - ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ и ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ

В совокупности с книгой «Проектирование магазинов и торговых центров», читатели получают уникальное практическое пособие по организации эффективной работы торговых объектов: от стадии проектирования, до стратегического развития.


Скачать книгу «Мерчандайзинг»

Дорогие читатели!

В подарок от авторов
КИРЫ и РУБЕНА КАНАЯН
Вам предоставлена возможность

СКАЧАТЬ БЕСПЛАТНО

электронную версию бестселлера деловой литературы, книги «МЕРЧАНДАЙЗИНГ»